Værdityper i værdiansættelsesaktiviteter

2024 Forfatter: Henry Conors | [email protected]. Sidst ændret: 2024-02-12 05:26

Omkostninger er et af de vigtigste kendetegn ved emnet for en civilretlig transaktion. Hvad er dens tegn? Hvordan klassificeres værdier? Til hvilket formål i erhvervslivet eller i ejendomsbranchen beregnes de relevante indikatorer og med hvilke metoder?

Hvad er "omkostning" og "estimering"

Før vi undersøger værdityperne og de medfølgende årsager til dens klassificering, lad os definere, hvad det er. Der er en hel del kriterier, der gør det muligt at give det en utvetydig karakteristik blandt verdensøkonomer og russiske økonomer. Blandt de mest populære er dette: omkostninger er en sum penge, der er sat som en betingelse for en transaktion i processen med interaktion mellem subjekter i civilretlige forhold på det forventede tidspunkt for overførsel af ejendomsrettigheder eller andre mekanismer til brug af et objekt. Til gengæld er begrebet "vurdering" forbundet med mekanismen til at bestemme det pågældende beløb.

Evalueringsaspekter

Evalueringsobjekter kan være fast ejendom, tjenesteydelser, transport, husholdningsartikler, intellektuel ejendom - alt, hvad der er fastsat i civilret som et muligt emne for transaktioner, der involverer enkeltpersoner og juridiske enheder. Proceduren for at bestemme pengeværdien,hvis overførsel fra et emne af retsforhold til et andet er grundlaget for overdragelsen af ejendomsrettigheder, udføres ved hjælp af metoder, der er anerkendt af begge parter. De kan også tilbydes af tredjeparter, men efter aftale med de vigtigste deltagere i transaktionen.

Disse eller andre typer af værdi af varer, ejendom eller tjenester kan bestemmes, afhængigt af arten af juridiske forhold, efter anmodning fra parterne eller i henhold til lovkrav. Så f.eks. ved ejendomshandler er brugen af skønsmænd i mange tilfælde obligatorisk ved ejerskabsregistrering.

Evaluering nærmer sig

Evaluering, såvel som f.eks. bestemmelse af værditype, kan udføres inden for rammerne af forskellige tilgange. I russisk forretningspraksis er der tre vigtigste: rentabel, komparativ og dyr. Overvej deres essens.

Indkomstmodel indebærer brug af metoder, der er baseret på beregningen af den estimerede indtægt fra den mulige brug af den nye ejer af vurderingsobjektet - for eksempel udlejning. Den komparative model involverer undersøgelse af figurer, der karakteriserer typerne af ejendomsværdi for nogle objekter, med indikatorer for andre, der er meget ens i grundlæggende termer. For eksempel studerer en vurderingsmand, når den bestemmer den passende monetære indikator for en lejlighed, som regel de eksisterende forslag på ejendomsmarkedet. Inden for omkostningsmodellens rammer opgøres mulige udgifter, der er nødvendige i forhold til at vedligeholde objektet i forsvarlig funktionsdygtig stand. Hvis en,Lad os sige, at en person køber en traktor, så skal taksatoren, han hyrede, tage højde for de potentielle omkostninger, der er forbundet med reparation af udstyr, når han skal bestemme omkostningerne ved denne type transport.

Værdiestimatresultat

Når typerne af ejendomsværdier er blevet analyseret, og en passende værdiansættelse er givet, kan resultatet bruges som en guide til at bestemme den endelige pris for transaktionen. Eller til andre formål - for eksempel når man indgår en forsikringskontrakt, yder et lån, sælger en aktie osv. Lad os overveje, hvilke typer værdier, der skelnes i vurderingen af forskellige objekter af russiske eksperter. Og også hvordan relevant information kan bruges i praksis.

Værdiklassifikation

Hvilke værdityper af et bestemt vurderingsobjekt skelnes af moderne eksperter? Der er mange klassificeringskriterier her. Overvej en af de mest almindelige modeller blandt russiske økonomer.

Det indeholder især markedsværdien. Dette er prisen, hvis værdi er fastsat på tidspunktet for værdiansættelsen af objektet, forudsat at det formodes at blive solgt i et konkurrencedygtigt segment. Det vil sige, at forudsætningerne for at bestemme den korrekte pris er tilgængeligheden af offentlig information om principperne for produktprissætning, fraværet af væsentlige eksterne (regulatoriske) faktorer, der påvirker prisen.

Der er en investeringsværdi i den betragtede model. Dens indikatorer er identificeret for at give oplysninger til personer, der er interesseret i at investere i et bestemt objekt. I nogle tilfældeinvesteringsværdien kan matche markedsværdien. Men det er ikke altid tilfældet. Nogle gange, samtidig med investeringsværdien, beregnes også likvidationsværdien af objektet. Dens værdi udtrykker det sandsynlige beløb for muligt provenu ved videresalg af transaktionens genstand.

Der er en matrikelværdi. Formålet med dets etablering er optagelsen af en genstand i et bestemt stats- eller brancheregister med efterfølgende brug af oplysninger i de relevante erklæringer. Som regel taler vi i dette tilfælde om beregning af skatter. Matrikelværdien er norm alt under markedsværdien, når det kommer til fast ejendom, eller omtrent lig med den.

Der er også sådan noget som forsikringsværdi. Det involverer beregningen af størrelsen af betalinger i henhold til forsikringsaftalen. I nogle tilfælde beregnes genanskaffelsesprisen for objektet også samtidig med det. Dette sker f.eks., hvis den relevante aftale med forsikringsselskabet ikke indebærer økonomisk kompensation, men at genstanden bringes til dens oprindelige funktionelle tilstand i tilfælde af skade eller svigt.

Vi har således overvejet 4 værdityper, der er mest almindelige i den russiske økonomiskole, samt flere komplementære. Denne liste er naturligvis ikke udtømmende. Der er private typer af markedsværdi, såvel som investering, eller matrikel, relateret til karakteristika af objekter med forskellig, som en mulighed, juridisk status. Lad os nu gå videre til at studere essensen af objekter i forhold til hvilke den tilsvarende parameter beregnes iaspekt af praktisk betydning.

Virksomhedsvurdering

Selvfølgelig er der en masse specifikke typer objekter, som værdien bestemmes i forhold til. Blandt de hyppigst forekommende i russisk forretningspraksis er forretning og fast ejendom. I det første tilfælde evalueres de samlede aktiver i virksomheder, ledelsesprincipper og aktiviteter, der genererer overskud. Før du studerer typerne af virksomhedsværdi, vil det være nyttigt at bestemme de mål, som emnet for den tilsvarende vurdering står over for.

Hvorfor værdi forretning? Den første mulighed her er udsigterne for salg af virksomheden. Ejeren af virksomheden kan beslutte at optage en anden virksomhed, men først er det en fordel at overdrage den nuværende i hænderne på en anden ejer. Forretningsvurdering kan også udføres for at forbedre kvaliteten af virksomhedens ledelse for at identificere mulige mangler i ledelsessystemet. En anden mulighed er at tiltrække investorernes opmærksomhed i tilfælde af, at der ikke er nok arbejdskapital, eller virksomheden har sat opgaven med at udvide markedet, som et resultat af, at der er behov for yderligere midler. Virksomhedsvurdering kan foretages ved ansøgning om lån - det er hende, der som udgangspunkt fungerer som rettesnor for at træffe beslutning om udstedelse af lån i en bank.

Virksomhedsvurderingsværdier

Hvilke typer værdi er involveret i værdiansættelsen af virksomheder? Hvilke principper bruges oftest her? De vigtigste værdityper, der er gældende i forhold til virksomhedsvurdering, er marked og investering. Ifølge nogle eksperter, overvejer muligheden for at købe en virksomhed,det er tilrådeligt for partneren at fokusere på den anden retning i analysen af de relevante udsigter. Da en typisk "markedspris" for en virksomhed er en indikator, der ikke altid taler entydigt om en virksomheds udviklingspotentiale. Men hvis vi taler om at identificere det, så kan nøgleprincipperne for beregning af de nødvendige tal baseres på:

- ved sammenligning af tilgængelige indikatorer med dem, der er typiske for andre markedsdeltagere;

- om at studere erhvervslivets konkurrencefordele;

- på den subjektive vision hos de eksperter, der foretager vurderingen;

- om at studere indflydelsen af eksterne faktorer.

Når det kommer til at bestemme investeringsværdien af en virksomhed, kan de samme principper gælde, men udover dem er det også tilladt at bruge en række andre:

- modellering af adfærd hos emner involveret i erhvervslivet (påvirkning af faktorer);

- beregning af rentabilitet (stigning i markedsværdi over tid).

Specifikke omkostningsindikatorer kan tilfredsstille en potentiel virksomhedskøber eller investor, afhængigt af den anslåede størrelse af investeringen i virksomheden, og hvad udsigterne er for deres tilbagebetaling. I mange tilfælde kan investeringer være af kreditoprindelse. Værdien af den mulige fortjeneste skal ikke kun være forskellig fra nul, men også sikre betaling af renter til banken. Yderligere retningslinjer i investorbeslutningstagning, bortset fra indikatorer, der afspejler virksomhedens markeds- og investeringsværdi, kan være:

- virksomhedens forventede bæredygtighed (evnen tilgenerere indkomst over tid);

- korrelation af tilbagebetalingsperioder med konkurrencedygtige virksomheder (måske er det mere rentabelt for en investor at investere i en anden virksomhed, og for en køber - at erhverve den);

- niveau af tillid mellem partnere.

Ovenstående kriterier kan være ret subjektive. Derfor er markeds- og investeringsværdien af en virksomhed i forretningspraksis parametre, selvom de er vigtige, men ikke altid blandt de vigtigste.

En anden mulig faktor er omkostningerne ved de typer arbejde, der er forbundet med evalueringen af en virksomhed til investering eller et muligt køb. Hvis undersøgelsen af virksomheden kan ledsages af betydelige investeringer, der ikke indebærer reel fortjeneste (f.eks. kontakt med eksterne eksperter, revisorer og analytikere), så er det sandsynligt, at investoren eller den potentielle køber af virksomheden foretrækker ikke at beskæftige sig med et bestemt firma.

Ejendomsvurdering

Det vil være nyttigt at undersøge, hvilke typer af ejendomsværdier er, samt hvilke tilgange der implementeres til at vurdere den. Men lad os først, som i tilfældet med erhvervslivet, definere de mål, der forfølges af deltagerne i civilretlige transaktioner af den tilsvarende type. Behovet for at undersøge typerne af ejendomsværdi samt at henvende sig til en vurderingsmands tjenester opstår i følgende hovedtilfælde:

- der er en transaktion for salg af en lejlighed, kontor, anden bygning eller lokaler;

- virksomhedens aktiver evalueres;

- størrelsen af beskatningsgrundlaget bestemmes i form af ejendomgebyrer.

Selvfølgelig kan der i praksis være flere grunde til ejendomsvurdering. For eksempel bliver det i nogle tilfælde nødvendigt at bestemme typerne af estimerede omkostninger ud over de grundlæggende procedurer. Eller - som en mulighed - at vurdere fast ejendom for at overføre det til statens behov.

Ejendomsvurderinger

Vi bemærkede ovenfor, at de vigtigste typer virksomhedsværdi er marked og investeringer. Med hensyn til fast ejendom kan de samme parametre undersøges, men der kommer som udgangspunkt en del andre i tilgift. Nemlig - objektets matrikulære og forsikringsmæssige værdi. I nogle tilfælde er der også fastsat likvidation. Vi har allerede overvejet funktionerne ved at bestemme markeds- og investeringsværdien ovenfor. For fast ejendom svarer de generelle principper og metoder generelt til dem, der anvendes ved virksomhedsvurdering. De bruges kun, når de er mere tilpasset det relevante marked: "konkurrence" erstattes af "stat" (niveauet for reparation, efterbehandlingsmaterialer og dets kvalitet osv.), "rentabilitet" - af det forventede " stigende".

Lad os nu undersøge, hvordan tallene for matrikel-, forsikrings- og likvidationsværdier beregnes. Alle af dem har nogle detaljer. Hver type bestemt værdi fra de anførte er karakteriseret ved egenskaber med hensyn til værdiansættelsesmetoder. Overvej dem.

Hvis vi taler om den matrikulære værdi af fast ejendom, så tager taksatoren metoden som udgangspunktafspejles i relevante lovgivningskilder, anbefalinger fra Finansministeriet og andre departementer, der er ansvarlige for den praktiske anvendelse af relevante oplysninger om boliger. I nogle tilfælde kan kriterier, der er specifikke for at bestemme markedsværdien af et objekt, også anvendes. Forskellig teknisk dokumentation kan studeres.

Hvis opgaven er at fastlægge forsikringsværdien af fast ejendom, så er taksatoren i dette tilfælde som udgangspunkt hovedsagelig vejledt af markedsmetoder, men justeret for det faktiske indhold af salgs- og købsforretningen. For eksempel, hvis en person køber en lejlighed på et realkreditlån, så kan kun lånebeløbet indgå i forsikringsprisen. Og i dette tilfælde kan det tilsvarende grundlag for beregning af beløbet i henhold til kontrakten med forsikringsselskaber være lavere, end hvis der blev taget udgangspunkt i boligens nettomarkedsværdi.

Mortgage er et eksempel på et markedssegment, hvor likvidationsværdien af et objekt kan være praktisk t alt væsentlig for emner af civilretlige transaktioner. Hvis eksempelvis en person eller organisation ikke opfylder betingelserne for at tilbagebetale et lån, vil banken formentlig beslutte at sælge den pantsatte ejendom. Allerede før underskrivelse af en aftale om at behandle et lån, kan en finansiel institution ønske at analysere udsigterne for projektets afviklingskomponent.

Bemærk dog, at nogle eksperter anser det for upassende at bruge udtrykket "likvidationsværdi" i forbindelse med ejendomstransaktioner, når de interagerer med banker. Sagdet forhold, at realkreditaftalen som standard ikke indebærer obligatorisk overdragelse af lejligheden til bankens eje - det er kun en sikkerhedsforanst altning for et lån. Mens likvidationsværdien i sin rene form indebærer beregningen af den pris, til hvilken ejeren af en genstand (for eksempel en virksomhed) vil være i stand til at sælge sin ejendom (f.eks. på grund af virksomhedens konkurs). Derfor bør det pågældende udtryk bruges med forsigtighed i forhold til fast ejendom.

Omkostninger er en konstant værdi?

Mange moderne økonomer tror ikke. Medmindre vi selvfølgelig taler om en markedsøkonomi, hvor der er plads til mekanismen med fri prisfastsættelse baseret på udbud og efterspørgsel. Uanset hvilke typer af værdi af varerne, der undersøges, er hver af dem en variabel værdi, en omtrentlig retningslinje, som parterne i transaktionen kan bruge på et bestemt tidspunkt. Der er selvfølgelig brancher, hvor volatiliteten af de relevante indikatorer er minimal - for eksempel markedssegmenter domineret af offentlige ordrer. Men dette er snarere en undtagelse. Evnen til at navigere i et skiftende omkostningsmiljø er en af de vigtigste konkurrencefordele ved enhver moderne virksomhed.