For at folk kan bo i rene og renoverede huse, for at nyde at gå i nærheden af huset, er det nødvendigt at opretholde, at hele systemet af offentlige tjenester fungerer, ordentligt organisere brugen af fælles ejendom, tage sig af beboernes komfort og forbedring af gårdhaveområdet. Hvem skulle gøre dette? Det er klart, at beboerne i en lejlighedsbygning (MKD) skal udføre et vigtigt arbejde for at organisere et sådant organ, der vil tage sig af den fælles ejendom på en kvalitet og rettidig måde og holde huset rent og ryddeligt i deres interesser. Hele rækken af hjemmevedligeholdelsesarbejde kaldes MKD-ledelsen.
Hvordan kan MKD præcist implementeres?
Mange har hørt om, hvilke metoder der findes til at styre MKD i øjeblikket. Men ofte er der simpelthen ikke tid nok til at forstå detaljerne, selvom denne viden er meget nyttig.
I Den Russiske Føderations boligkodeks er metoderne til styring af MKD beskrevet på en meget forståelig måde (del 2 i artikel 161). Det er dog ikke alle, der gælder for alle hjem. Hvis der er mindre end tredive lejligheder i MKD,boliglovgivningen tilbyder direkte ledelse som en måde at styre MKD på. I dette tilfælde indgås kontrakter med leverandører, reparatører, rengøringsassistenter og andre arbejdere af lejlighedsejere, som vil være ansvarlige over for inspektionsorganisationer og betale bøder i tilfælde af problemer inden for brandsikkerhed, ulykker, utidig indsamling af affald. Ledelsen udføres norm alt af en initiativgruppe af beboere eller en udvalgt repræsentant på pro bono-basis. Men implementeringen af aktiviteter til vedligeholdelse og drift af MKD er meget arbejde, derfor er det rimeligt at installere direkte kontrol som en måde at styre MKD i små huse. Hver lejer har sin egen vision for billedet af et ideelt hus og entré, så antallet af beboere påvirker direkte evnen til at indgå et kompromis og påvirker sandsynligheden for konflikter og misforståelser.
Den anden mulighed for ledelsen af MKD, specificeret i boligloven, er ledelsen af en bestemt type juridisk enhed. En sådan person kan især være en boligejerforening (HOA), en boligforening (HC) eller en anden specialiseret forbrugerandelsforening (PC). Med denne forv altningsmetode giver lejlighedsejere den juridiske enhed tilladelse til at underskrive kontrakter for løbende reparationer og for alle aspekter af driften af husejendomme samt for levering af vandforsyning, sanitet, varme og andre tjenester.
Den tredje mulighed indebærer at indgå en aftale med en administrerende organisation, som vil udføre altrække af tjenester til MKD og samtidig være ansvarlig for mulige overtrædelser af kravene i russisk lovgivning over for inspektionsmyndighederne.
Hvem træffer valget om at administrere MKD?
Lejlighedsejere har ikke kun kontrol over deres kvadratmeter, men skal også holde fællesejendommen i god stand. Derfor indeholder Den Russiske Føderations boligkode et direktiv for husejere til at beslutte, hvordan deres hus skal administreres. Før de vælger en metode til at styre en MKD, bør lejlighedsejere studere detaljeret deres detaljer, hvilken der er bedst egnet til huset, under hensyntagen til dets alder, tilstand og andre funktioner, samt korrelere det med ejernes vilje til at administrere deres eget hjem og betale forsyningsregninger til tiden.
Det endelige valg træffes på en generalforsamling af ejere, som kan afholdes personligt eller organiseret uden personlig tilstedeværelse af alle beboere. For at en beslutning fra mødet er gyldig, skal beboere, der tilsammen har 50 procent eller mere af stemmerne, stemme for den. Valget af, hvordan MKD'et skal administreres af generalforsamlingen, skal være strengt accepteret af hver enkelt lejer i MKD'et, selv på trods af den mulige udeladelse af selve mødet. Når mødet afholdes in absentia, anses deltagelse for at være ejerens rettidige overførsel af sin skriftlige beslutning. Resultatet af et sådant møde med lejlighedsejere er registreret i protokollen for valg af metode til styring af MKD, som er opslået i indgangene på en sådan måde, at hver ejerlejligheder uden fejl var bekendt med ham. Offentlig anbringelse foretages af initiativtageren til mødet senest ti dage efter beslutningen er truffet. På samme måde realiseres gennem afholdelse af en generalforsamling muligheden for at ændre metoden til styring af MKD
Alt ovenstående har at gøre med huse, der allerede er beboede. Men anderledes er situationen med nybyggede huse. Det sker ofte, at i et nybyggeri er det ikke alle lejere, der har ejendomsretten, for eksempel er der tale om langmodige kapitalejere. På grund af det faktum, at sådanne borgere ifølge boliglovgivningen ikke har stemmeret i spørgsmålet om at fastlægge formen for forv altning af et hus, bliver det umuligt at vælge en måde at administrere dette hus på.
Hvad sker der, hvis MKD-kontrolmetoden ikke er valgt?
Boligkoden begrænser det tidsrum, hvor ejere har mulighed for at overveje og organisere processen med at oprette en HOA eller vælge en ledelsesorganisation.
bestemt af det styrende organ. Her har ingen af lejerne ret til at nægte, og hver ejer er forpligtet til at følge bestemmelserne i den med den valgte administrerende organisation indgåede administrationsaftale, uanset om denne aftale passer ham eller ej. Men der er altid en proceduremulighed for at rette op på den aktuelle situation og, inden kontraktens udløb, afholde en generalforsamling for at drøfte spørgsmålet om ændring af metoden til at lede MKD eller den administrerende organisation.
Hvad omfatter vedligeholdelsen af lokalerne i MKD?
Alle tjenester og arbejder relateret til konceptet "vedligeholdelse af lokaler i en MKD" er defineret af boliglovgivningen. Dette koncept omfatter en bred vifte af tjenester til organisering af forsyning af vand, elektricitet, gas, varme, registrering af borgere, der bor i huset, regnskabsydelser, teknisk drift, sanitær vedligeholdelse.
Teknisk drift omfatter til gengæld vedligeholdelse af bygningens tekniske systemer og reparationsarbejde. Sanitær vedligeholdelse omfatter hele rækken af foranst altninger til at opretholde renlighed og orden i huset og i det tilstødende område, for eksempel rengøring, desinfektion, deratisering, desinficering.
Hvad laver HOA?
Denne måde at styre MKD på, som HOA, dukker op, hvor nogle lejere gerne vil være i stand til at kontrollere udgifterne til vedligeholdelse af deres hjem. Ledelsen af HOA opstår ikke fra bunden, men er altid skabt af de mest aktive og interesserede beboere. Og selv om sådanne initiativrige borgere ikke altid har fuld viden om det juridiske grundlag og viden inden for offentlige forsyningsvirksomheder, er en vigtig faktor for succesfuldt arbejde ønsket om at gøre deres hjem bedre. HOAs bestyrelse skal udføre kontraktligt arbejde med rengøring, bortskaffelse af affald, vedligeholdelse af ingeniørkommunikation og andre aspektervedligeholdelse af huset og tilstødende område. At opretholde orden og følge sanitære og brandsikkerhedsstandarder er også en vigtig funktion af HOA. Den økonomiske side af ledelsen involverer tilstedeværelsen af en revisor i HOA for at føre optegnelser over de midler, der overføres af lejerne til at betale for forsyningsselskaber, såvel som de penge, der bruges på husets behov. Yderligere indtægter fra HOA kan modtages fra lejemålet af enhver del af den fælles ejendom.
Hvis ejeren selv beslutter, om han ønsker at blive medlem af HOA eller ej, så har HOA til gengæld ikke ret til at nægte optagelse i sine rækker, selvom andre medlemmer af HOA pludselig vil modsætte sig. Modviljen mod at blive medlem af HOA er nogle gange forbundet med behovet for at betale for yderligere tjenester - sikkerhed på parkeringspladsen og ved indgangen, blomsterbede i gården, videokameraer på etagerne. For medlemmer af HOA er betaling faktisk obligatorisk, hvis bestyrelsen for HOA har truffet en sådan beslutning. Vejen ud i denne situation kan være en individuel aftale med HOA, hvor alle gebyrer vil blive godkendt på forhånd.
Hvordan fungerer administrationsselskabet?
Med den direkte indgåelse af en aftale mellem ejerne og et specialiseret administrationsselskab forventes det at levere vedligeholdelses- og sanitetstjenester i hjemmet samt reparationsarbejde på højt niveau som professionelle og erfarne specialister, der arbejder i administrationsselskab vil være i stand til korrekt at vurdere behovet og kompleksiteten af arbejdet, vælge passende materialer, invitere det rigtigespecialister. Hvis administrationsselskabet arbejder med flere huse, er lavere omkostninger til arbejde og service også muligt. Kommunikation med administrationsselskabet er dog ofte vanskelig, og selv en lille hændelse som en udbrændt pære kan være ubelejligt i flere dage.
Aftale med administrationsselskabet: hvad er det vigtigste?
Det vigtigste trin i proceduren for etablering af en af måderne at styre MKD på er udviklingen og indgåelsen af en aftale med administrationsselskabet. Aftalens indhold vil afgøre det fremtidige forhold mellem lejerne og administrationsselskabet, herunder muligheden for at opsige aftalen i tilfælde af uærlig udførelse af husvedligeholdelsesfunktioner. Kontraktteksten skal angive al husejendom, typer og hyppighed af arbejde og tjenester, som administrationsselskabet vil være forpligtet til at producere, størrelsen og tidspunktet for alle betalinger, som ejerne skal foretage. I kontrakten kan du også foreskrive proceduren for indberetning til beboerne om det udførte arbejde. Hvis dette ikke gøres, skal rapporten sendes til ejerne en gang om året.
Hvorfor samles MKD-rådet?
En anden pligt for lejerne er at vælge husets råd i tilfælde af, at muligheden med et administrationsselskab blev valgt ud fra metoderne til at styre MKD. Faktisk er rådets hovedopgaver formulering af forslag og kontrol med igangværende arbejde. På et ejermøde kommer rådsmedlemmer med forslag til, hvad der præcist er behov fortil istandsættelse, hvilke løbende istandsættelser, der kan udskydes til næste år, og som kræver hastetiltag, til hvem og til hvilke formål fællesejendom kan udlejes og andre aspekter af vedligeholdelse af MKD og anlægsgartneri. Til rådets opgaver hører også undersøgelse af kontrakter og aftaler, som foreslås indgået af ejerne for at varetage rettigheder og interesser for husets beboere. På baggrund af resultaterne af behandlingen fremsætter rådet sine konklusioner og anbefalinger til alle dokumenter. Det kan siges, at MKD-rådet strømliner diskussionen af vigtige spørgsmål på ejermøder, interagerer med den administrerende organisation og kontrollerer implementeringen af vilkårene i forv altningsaftalen.
Fordele og ulemper ved forskellige former for MKD-ledelse
Hvis vi udfører en sammenlignende beskrivelse af metoderne til at styre MKD, kan vi drage følgende konklusioner. Den grundlæggende forskel ligger i det faktum, at direkte ledelse involverer løsningen af alle problemer af husets beboere. Mens de to andre måder at styre MKD på giver dig mulighed for at overføre byrden af ansvar på skuldrene af formanden for HOA eller ledelsen af den administrerende organisation. På den anden side kan du med uafhængig ledelse operere med midler langt mere mobilt og fleksibelt tilpasse valget af værker og tjenester til den aktuelle situation. Beboere, der direkte administrerer hjemmet, kan endda reducere deres reparations- og vedligeholdelsesomkostninger betydeligt ved at vælge entreprenører i henhold til deres ønsker for udgifter til arbejde og tjenester.
Samtidig et særprægaftale med administrationsselskabet vil modtage professionelle ydelser i overensstemmelse med lovens krav. Ved ledelse af lejere eller i form af en HOA deltager personer med specialuddannelse og kompetencer ikke altid i tilrettelæggelsen af boligvedligeholdelsen, så der kan være behov for yderligere omkostninger til uddannelse af personale inden for bolig- og kommunale ydelser og lovgivning. Også administrerende organisationer har som regel specialiseret udstyr til rådighed, der giver dem mulighed for at levere mange tjenester på et højere niveau. Generelt har alle metoder til styring af MKD deres egne nuancer, der skal tages i betragtning, når du træffer et valg.
Hvor skal man kontakte, hvis der er problemer med administrationsselskabet?
I tilfælde af mangler ved husvedligeholdelse (f.eks. blev affald ikke fjernet fra containerpladsen rettidigt, indgangen blev ikke vådrengjort, væggene i elevatoren blev malet og andre krænkelser), tilrådes det at kontakt først administrationsselskabet direkte med kravet om at løse problemerne. Hvis administrationsselskabet ikke reagerer, skal en klage sendes til Statens Boligtilsyn til verifikation.
Der er dog alternative måder at påvirke administrationsselskabet på. I St. Petersborg har portalen "Vores St. Petersborg", skabt af bystyret, været i drift i flere år. På dette websted kan du sende en rapport om et eksisterende problem ved at vælge den relevante kategori og vedhæfte understøttende fotos eller dokumenter. Efter registrering på sidenmeddelelsen sendes til behandling hos bobestyreren - til administrationsselskabet og til kredsforv altningens kontrol. Samtidig fastsættes der automatisk en periode, hvor entreprenøren er forpligtet til at give svar på afhjælpning af problemet. Beskedstatistik er en vigtig indikator for distriktsforv altningernes arbejde inden for bolig- og kommunale tjenester, så de fleste meddelelser behandles effektivt og til tiden.
For problemer relateret til at bestemme metoden til at administrere MKD, er to kategorier åbne på portalen for indsendelse af meddelelser: "Overtrædelser ved valg/ændring af en administrerende organisation" og "Overtrædelser ved oprettelse af en HOA". Hvis der ikke er nogen information om det valgte administrationsselskab, kan du sende en besked til kategorien "Der er ingen information om administrationsselskabet i huset."
Portalen præsenterer et stort udvalg af kategorier til at sende beskeder om den utilfredsstillende tilstand af fælles ejendom i huset og gården. Du kan også rapportere ødelagte gynger på legepladsen, og overfyldte skraldespande og uvaskede trapper. De mest populære kategorier for husvedligeholdelse er "Utilfredsstillende stand af hoveddøren" og "Ingen eller manglende overholdelse af tidsplanen for rengøring af entréen." I den første modtages meddelelser om behovet for akut arbejde på den aktuelle reparation af indgangen, i den anden - information om overtrædelsen af trappeopgangenes sanitære tilstand.
Bevidsthed om metoderne til at styre MKD, deres funktioner, proceduren for at vælge et administrationsselskab og overvågning af dets arbejde giver dig mulighed for at vælge den mest succesfulde mulighed forvedligeholdelse af dit hjem. For at forstå boliglovgivningens forviklinger skal du bruge ret meget tid, men dette arbejde vil betale sig med velplejede trapper og velfungerende elevatorer.
